Kanuna göre gider paylaşımı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa giderlere şu şekilde katılır:
| Gider türü | Paylaşım şekli |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri | Eşit |
| Ana gayrimenkulün sigorta primleri | Arsa payı oranında |
| Ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri | Arsa payı oranında |
| Ortak tesislerin işletme giderleri (asansör, hidrofor gibi) | Arsa payı oranında |
Bu kural yönetim planı ya da kat malikleri arasındaki anlaşmayla değiştirilebilir. Bu yüzden önce binanızın yönetim planına bak. Yönetim planında farklı bir paylaşım yazıyorsa o uygulanır.
Bir kat maliki bağımsız bölümünü kullanmadığını, ortak bir tesisten yararlanmadığını ya da yararlanmak istemediğini söyleyerek gider payını ödemekten kaçınamaz.
Arsa payı nedir, nereden öğrenilir?
Arsa payı, bağımsız bölümün ana taşınmaz içindeki payını gösteren orandır. Tapuda "120/2400" gibi bir kesir olarak yazar. Kendi arsa payını tapu senedinden ya da e-Devlet Kapısı'ndaki Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tapu bilgileri sorgulama hizmetinden öğrenebilirsin. Binadaki tüm dairelerin arsa paylarının toplamı paydadaki sayıya eşittir.
Adım adım aidat hesaplama
- Bir dönemin (genelde bir yıl) tahmini giderlerini listele.
- Giderleri iki gruba ayır: eşit paylaşılanlar ve arsa payına göre paylaşılanlar.
- Eşit grubun toplamını daire sayısına böl.
- Arsa payı grubunun toplamını her dairenin arsa payı oranıyla çarp.
- İki sonucu topla ve 12'ye bölerek aylık aidatı bul.
Örnek hesap
Aşağıdaki rakamlar tamamen örnektir. 10 daireli bir binada toplam arsa payı 1000 olsun. Yıllık kapıcı gideri 120.000 TL, yıllık asansör, ortak elektrik, bakım ve sigorta gideri ise 80.000 TL olsun.
- Eşit pay: 120.000 / 10 = 12.000 TL (her daire için)
- Arsa payı 120/1000 olan daire: 80.000 x 0,12 = 9.600 TL
- Arsa payı 80/1000 olan daire: 80.000 x 0,08 = 6.400 TL
| Daire | Yıllık toplam | Aylık aidat |
|---|---|---|
| Arsa payı 120/1000 | 21.600 TL | 1.800 TL |
| Arsa payı 80/1000 | 18.400 TL | 1.533 TL |
İşletme projesi ve itiraz
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre yönetici, bir yıllık tahmini gelir ve giderleri ile her kat malikinin payını gösteren bir işletme projesi hazırlar. Kat malikleri kurulunda kabul edilen ya da kat maliklerine bildirildikten sonra 7 gün içinde itiraz edilmeyen işletme projesi kesinleşir. Kesinleşen işletme projesi, icra takibinde kullanılabilecek bir belge niteliği taşır. Paylaşımın kanuna ya da yönetim planına aykırı olduğunu düşünüyorsan bu süre içinde yöneticiye yazılı itiraz et.
Aidat tutarı nasıl değiştirilir?
Aidat tutarı yönetici tarafından tek başına keyfi olarak artırılamaz. Yeni dönem için hazırlanan işletme projesi kat malikleri kurulunda görüşülür. Yıl içinde beklenmedik bir gider çıkarsa, örneğin çatı onarımı, ek ödeme yine kanundaki paylaşım ilkesine göre dağıtılır. Toplantı tutanaklarını ve harcama belgelerini görmek her kat malikinin hakkıdır.
Aidat ödenmezse ne olur?
- Kanunun 20. maddesine göre payını gününde ödemeyen kat maliki, geciktiği her ay için yüzde 5 oranında gecikme tazminatı öder.
- Yönetici, ödenmeyen aidat için icra takibi başlatabilir.
- Kiracı, ortak giderler ve avans paylarından kat maliki ile birlikte sorumludur. Kira sözleşmesinde aidatı kimin ödeyeceği yazılabilir, ama bu yönetime karşı birlikte sorumluluğu ortadan kaldırmaz.