Tapu işlemleri nelerdir?
Taşınmazların (ev, arsa, tarla, işyeri) mülkiyet ve hak kayıtları tapu siciline işlenir. En sık yapılan işlemler satış, bağış, ipotek tesisi ve kaldırma, miras yoluyla intikal ve cins değişikliğidir. Bu işlemler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne (TKGM) bağlı tapu müdürlüklerinde, taşınmazın bulunduğu yerin yetkili müdürlüğünde yapılır.
Kimler işlem yapabilir?
- Taşınmazın maliki (sahibi) ve alıcı.
- Özel yetkili vekaletnameye sahip vekil.
- Miras işlemlerinde mirasçılık belgesi (veraset ilamı) ile mirasçılar.
- Yabancılar kanundaki şartlar ve kısıtlamalar çerçevesinde.
Satış için gerekli belgeler
- Alıcı ve satıcının geçerli kimlik kartları
- Biyometrik fotoğraf (birçok müdürlükte yerinde çekiliyor; yine de yanında bulundur)
- Konutlar için geçerli zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
- Belediyeden alınan emlak vergisi değeri yazısı (birçok yerde sistemden elektronik olarak alınıyor)
- Vekil aracılığıyla yapılıyorsa vekaletnamenin aslı
- Gerekiyorsa tercüman (Türkçe bilmeyen taraflar için)
Adım adım satış işlemi
- Web Tapu'dan başvur: Web Tapu sistemine e-Devlet ile giriş yap, taşınmazı seç ve satış başvurusunu oluştur. ALO 181 hattından veya tapu müdürlüğünden de başvuru yapılabilir.
- Belgeleri tamamla: Müdürlük başvuruyu inceleyip eksik belge varsa bildirir.
- Harç ve döner sermaye ücretini öde: Tapu harcı ve döner sermaye bedeli tahakkuk eder; ödemeyi bankalar veya internet üzerinden yaparsın. Harç tutarını önceden tahmin etmek için tapu harcı hesaplama aracımızı kullanabilirsin.
- Randevuya git: Belirlenen gün ve saatte alıcı ve satıcı (veya vekilleri) müdürlükte hazır bulunur.
- Resmi senedi imzala: Görevli resmi senedi okur, taraflar imzalar ve tescil yapılır. Yeni tapu kaydı aynı gün oluşur.
Satış bedelinin ödenmesi
Satış bedelini güvenle ödemek için TKGM'nin Elektronik Ödeme Sistemi'ni kullanabilirsin. Bu sistemde para, tescil tamamlandığında satıcıya aktarılır. Kullanımı isteğe bağlıdır; şartlarını başvuru sırasında müdürlükten öğren.
Tapu bilgilerini sorgulama
e-Devlet Kapısı'ndaki "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetinden adına kayıtlı taşınmazları, hisse oranlarını ve üzerlerindeki şerh, ipotek ve haciz gibi kayıtları görebilirsin. Satın almadan önce satıcıdan güncel tapu kaydının çıktısını istemek akıllıca olur.
Miras yoluyla intikal
Vefat eden yakının adına kayıtlı taşınmazın mirasçılar adına tescili için önce mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınır. Bu belge noterden veya sulh hukuk mahkemesinden çıkarılabilir. Ardından veraset ve intikal vergisi beyannamesi vergi dairesine verilir. Mirasçılardan biri tapu müdürlüğüne başvurarak intikal işlemini başlatabilir; taşınmaz önce tüm mirasçılar adına elbirliği mülkiyetiyle tescil edilir. Paylaşım için mirasçılar anlaşarak ayrıca işlem yapar.
Satın almadan önce kontrol listesi
- Tapu kaydında satıcının gerçekten malik olduğunu ve hisse oranını gör.
- İpotek, haciz, şerh ve beyan kayıtlarını kontrol et.
- İmar durumunu ve yapı kullanma izin belgesini belediyeden araştır.
- Site veya apartman aidat borcu olup olmadığını yönetimden öğren.
- Kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğunu tapu kaydından gör.
Dikkat edilecekler
- Tapu harcı oranı ve döner sermaye ücreti mevzuatla belirlenir ve güncellenebilir; güncel tutarı TKGM sayfasında kontrol et.
- Satış bedelini gerçek değerinden düşük beyan etmek vergi cezasına yol açabilir.
- Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya şerh varsa satıştan önce durumunu netleştir.
- Tapu müdürlüğü dışında "tapu çıkarma" vaadiyle para isteyen kişilere itibar etme.