Kira getirisi nasıl hesaplanır?
Kira getirisi, bir evden elde edilen yıllık kiranın evin değerine oranıdır. İki şekilde hesaplanır. Brüt kira getirisi en basit ölçüdür: yıllık kira ev fiyatına bölünür. 4.000.000 ₺'lik bir ev aylık 20.000 ₺'ye kiralanıyorsa yıllık kira 240.000 ₺, brüt getiri %6'dır. Net kira getirisi ise ev sahibinin gerçekte cebine kalanı gösterir: boş kalınan ayların kaybı, giderler ve vergi düşülür, ayrıca evin fiyatına tapu harcı ve emlakçı komisyonu gibi alım masrafları eklenir.
Amortisman süresi
Türkiye'de konut yatırımı konuşulurken sıkça "ev kendini kaç yılda amorti ediyor" diye sorulur. Bu süre, toplam yatırımın yıllık net kira gelirine bölünmesiyle bulunur. Basit hesapta ev fiyatı aylık kiraya bölünür ve "evin fiyatı kaç aylık kira ediyor" sorusunun cevabı çıkar: 4.000.000 ₺ ÷ 20.000 ₺ = 200 ay, yani yaklaşık 16,7 yıl. Giderler ve boşluk hesaba katıldığında süre uzar. Amortisman süresi kısaldıkça kira getirisi yükselir. Bu ölçü bölgeler arasında karşılaştırma yapmak için kullanışlıdır, ancak evin değerindeki artışı ya da azalışı hesaba katmaz.
Hangi giderleri eklemeliyim?
- Emlak vergisi: Belediyeye yılda iki taksitte ödenir; tutarı belediyenden ya da e-Devlet'ten öğrenebilirsin.
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) ve konut sigortası: Yıllık poliçe bedelleri.
- Bakım ve onarım: Boya, tesisat, kombi bakımı ve beyaz eşya değişimi gibi masraflar. Eski binalarda daha yüksek olur.
- Aidat ve demirbaş: Aidatı genellikle kiracı öder; ancak çatı, asansör yenileme gibi demirbaş giderleri ev sahibine aittir.
- Boş kalma: Kiracı değişirken evin boş kaldığı süre. Yılda bir ay boşluk, getiriyi yaklaşık %8 azaltır.
Kira gelirinin vergisi
Konut kira gelirinin her yıl belirlenen istisna tutarına kadar olan kısmı, şartları sağlayan kişiler için gelir vergisinden muaftır; istisnayı aşan kira gelirinin martta beyan edilmesi gerekir. Vergi, götürü ya da gerçek gider yöntemiyle bulunan matraha gelir vergisi tarifesi uygulanarak hesaplanır. Araçtaki vergi kutusuna, kendi durumuna göre tahmin ettiğin ortalama oranı yazabilirsin; matrahına göre vergiyi görmek için gelir vergisi hesaplama aracını kullan.
Getiriyi neyle karşılaştırmalı?
Net kira getirisini mevduat faizi gibi alternatiflerle karşılaştırırken dikkatli ol: kira her yıl artırılabilir ve evin değeri zamanla değişebilir; mevduat getirisi ise sabit görünse de enflasyonla eriyebilir. Mevduatın net getirisini mevduat faizi hesaplama, yıllık kira artışını kira artış hesaplama aracıyla bulabilirsin. Konut kredisiyle alınacak bir ev için taksit kira gelirinden yüksekse yatırımın nakit akışı eksi olur.